Arena Sanremo, bocciatura tecnica senza appello

Sanremo. Con due relazioni tecniche di ampio respiro, la terza proposta della Sanremese Calcio per la realizzazione della nuova “Arena Sanremo” è stata ufficialmente respinta dalla giunta Mager. Un rigetto che non nasce da una posizione politica o ideologica, ma da una valutazione tecnica approfondita e impietosa, che ha messo in luce numerose criticità sia sotto il profilo economico-finanziario sia urbanistico e infrastrutturale.

A esprimere le proprie conclusioni sono stati il dirigente comunale Danilo Burastero, responsabile unico del procedimento, e il commercialista Marco Rossi, esperto in analisi finanziarie e consulente tecnico del tribunale di Genova. Entrambi hanno messo in evidenza, seppur con focus distinti, un impianto progettuale debole, rischioso e scarsamente sostenibile nel medio-lungo periodo.

La proposta, nota come DOC.F.A.P. e redatta ai sensi del D.Lgs. 38/2021, prevedeva due alternative: il recupero conservativo dello stadio attuale (Alternativa 0) e la costruzione ex novo di una struttura polifunzionale (Alternativa 1) con capienza variabile fino a 11 mila posti, tetto retrattile, spazi commerciali e aree per eventi e ristorazione. La proposta è stata bocciata in entrambe le versioni, ma è soprattutto l’Alternativa 1 ad aver sollevato i maggiori dubbi.

Secondo Rossi, la durata richiesta della concessione – 99 anni – è “eccessiva e non giustificata”, nonostante l’ingente investimento previsto (oltre 81 milioni di euro). Il piano finanziario stimava ricavi annui a regime di 9,5 milioni di euro, provenienti principalmente da affitti commerciali, parcheggi, eventi e partite. Tuttavia, le proiezioni sono state giudicate irrealistiche e prive di fondamento comparabile, con stime di affluenza e rendimento non supportate da dati storici né da benchmark di settore. Scrive Rossi: «L’intero piano appare basato su assunzioni irrealistiche, senza analisi di sensitività o stress test e non contempla alcuna misura di mitigazione del rischio».

Le tabelle finanziarie sono risultate carenti nella rappresentazione delle dinamiche di cassa, dei flussi patrimoniali e del rimborso dell’ingente debito bancario (52 milioni di euro a 30 anni con tasso al 7%). Mancano completamente indicatori fondamentali come DSCR, LLCR e PLCR, normalmente indispensabili per validare la sostenibilità del servizio del debito. Secondo il consulente: «La decorrelazione tra costi e ricavi lungo l’arco temporale di concessione è evidente e non giustificata. Il progetto ignora del tutto la dinamica reale dell’indebitamento, e le previsioni di utili netti risultano inattendibili su base logica e matematica».

Inoltre, il piano dei costi è definito “eccessivamente sintetico”, privo di dettagli sul personale, sulla gestione operativa e sull’impatto occupazionale. Il valore attuale netto del progetto è di appena 1 milione di euro, con un TIR (tasso interno di rendimento) del 7,68% appena sopra il WACC ipotizzato del 7,62%: un margine ritenuto troppo esiguo per garantire attrattività e sicurezza finanziaria. Sul fronte tecnico-urbanistico, la relazione del dirigente Burastero è stata altrettanto severa. Il sistema dei parcheggi proposto, suddiviso in cinque poli (P1-P5) con 2.400 posti auto totali e navette dedicate, è stato definito inadeguato e in conflitto con le esigenze della città. Due dei parcheggi previsti – quello del Mercato dei Fiori e quello interrato della stazione dei treni di Taggia – non sono disponibili secondo Amaie Energia e Ferrovie dello Stato. Inoltre, utilizzare parcheggi cittadini già saturi per oltre 40 eventi l’anno è stato considerato insostenibile.

Ancor più grave è l’impatto sulla mobilità: la nuova Arena genererebbe fino a 11 mila presenze per evento, aggravando una rete viaria già congestionata. Il tratto urbano dell’Aurelia, arteria centrale di Sanremo, non è in grado di reggere il flusso, come già rilevato dal piano urbano del traffico. Le previsioni contenute nella proposta ignorano completamente gli indirizzi de PUT, violando la visione di una città meno dipendente dall’auto privata.

Come se non bastasse, il Servizio Pianificazione Territoriale del Comune evidenzia che l’Arena, nella forma proposta, eccede i limiti previsti dal piano urbanistico comunale. In particolare: “Le superfici commerciali di 10.400 mq appaiono notevolmente eccedenti le necessità funzionali della struttura e travalicano lo spirito della norma urbanistica”. Il progetto, inoltre, non contiene alcuna valutazione di impatto acustico, nonostante la legge 447/95 lo richieda per infrastrutture potenzialmente rumorose. La Soprintendenza ha rilevato l’assenza di approfondimenti paesaggistici e ha segnalato che lo stadio è sottoposto a vincolo monumentale ai sensi del D.Lgs. 42/2004, smentendo le affermazioni contenute nella documentazione della Sanremese. Infine, la presenza del Rio Valdolivi, corso d’acqua di primo livello con vincoli idraulici stringenti, impone una fascia di inedificabilità che non è stata rispettata nel progetto preliminare.

L’Arena Sanremo si presenta come un’idea affascinante sulla carta: un impianto multifunzione, sostenibile, al servizio della città. Ma a una lettura tecnica, l’iniziativa risulta carente nei suoi elementi fondativi: fragilità finanziaria, carenze infrastrutturali, mancato rispetto normativo e incompatibilità urbanistica. «Il progetto evidenzia forti criticità in termini di viabilità, sostenibilità e coerenza con gli strumenti di pianificazione», si legge nella relazione conclusiva del RUP. «Pur riconoscendone lo spirito propositivo, l’Amministrazione non può farsi carico di un progetto non adeguatamente strutturato». Pur riconoscendo l’intento di rilanciare l’area dello stadio e offrire alla città un’infrastruttura moderna, le due relazioni tecniche giungono a una sintesi netta: la proposta non regge né economicamente né urbanisticamente. Valutazioni che suonano tanto come un triplice fischio finale di una partita protratta oltre i tempi supplementari.

(In copertina e nella gallery immagini della presentazione del primo progetto al Casinò di Sanremo)