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“Non uso ascensore e scale, devo pagare lo stesso le spese condominiali?”

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Buongiorno,

vorrei che cortesemente mi aiutasse a fare chiarezza circa il comportamento dell’amministratore del condominio in cui vivo che, tra l’altro é anche il proprietario dello stabile oltre che inquilino.

Rispetto al condominio il mio appartamento ha un’entrata indipendente e accedo al garage condominiale direttamente dall’interno di esso.

L’amministratore del condominio, tuttavia, richiede che io paghi le spese come e quanto gli altri condomini.

La mia abitazione é grande mq 56,50 e, a parte la rampa di accesso comune per le auto al garage condominiale non ho altre parti in comune.

Può l’amministratore farmi pagare spese per l’ascensore e per le scale, dato che io per ovvi motivi non le utilizzo?

Non mi sembra che l’amministratore applichi la legge e si comporti come vuole, dato che non fa distinzione tra condomini.

Io sono convinto di non dover nulla in punto spese per ascensore e scale.

Ho ragione?

Ci sono parametri da applicare o percentuali diverse per gli “esterni”?

Grazie.

 

Gentile signore,

la questione che mi prospetta é molto usuale nella casistica di coloro che sono proprietari/vivono in immobili ubicati al pian terreno di condomini, le cui le unità abitative presentano spesso ingressi separati, rispetto agli androni condominiali.

In tali casi, per vari motivi, i relativi inquilini con argomenti pur fondati sotto il profilo di opportunità materiale, ma non giuridicamente rilevanti, ritengono di non dover corrispondere spese per pulizia scale o manutenzione ascensori, anche in virtù di una erronea determinazione attuata dall’amministratore di condominio, di per sé troppo onerosa rispetto alle loro situazioni specifiche.

Detto questo, al fine di fornire una risposta al quesito che mi richiede, occorre per prima cosa fare una premessa, in merito a ciò che rientra nel novero dei beni comuni negli edifici condominiali, con le relative conseguenze anche in punto di ripartizione spese.

L’art. 1117 c.c. enuncia pedissequamente, anche se non esaustivamente, il novero degli oggetti che fanno parte della comunione nei condomini e, più precisamente, per quanto concerne la questione trattata,  al nr.3 indica senza ombra di dubbio “ le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini

L’ascensore, pertanto, quando viene installato originariamente all’atto della costituzione nell’edificio, è di proprietà comune.

Al contrario, qualora venga installato in seguito per iniziativa di tutti o parte dei condomini, non costituisce proprietà comune di tutti i condomini, bensì appartiene in proprietà a quei condomini che l’hanno impiantato a loro spese, salvo la facoltà prevista dall’art.1121 ultimo comma c.c., di partecipare successivamente all’innovazione per chi vi abbia interesse.

Ne consegue che, se non vi è un titolo contrario, tutti sono comproprietari dell’impianto di ascensore originario.

Nel caso di specie, mi sembra assodato che l’ascensore condominiale sia stato direttamente posizionato dal costruttore dell’edificio, tra l’altro un suo condomino, che ad oggi ricopre ruolo di amministratore.

Queste ultime circostanze portano alle conseguenze che di seguito le enuncerò.

In tale contesto l’ascensore appartiene a tutti quanti i partecipanti al condominio, ivi compresi coloro che, di fatto, come Lei l’impianto non l’utilizzano per ragioni di carattere pratico, dipendenti dalla localizzazione delle unità immobiliari di cui sono titolari.

Mi riferisco al fatto che l’ingresso delle unità immobiliari risulti separato da quello comune o che si trovi al piano terra.

Occorre sempre considerare che l’ascensore rende un servizio (sia pure indiretto) anche a detti condomini e quindi anche a Lei.

E’ opinione della maggioranza della Dottrina che l’impianto accresca  il valore dell’intero stabile condominiale, ivi compresa l’unità immobiliari che si trova a quote basse, permettendo di raggiungere le parti comuni alte, che sono solitamente comuni a tutti ( locali sottotetto, i lastrici solari o tetti ecc ) .

Occorre, però, fare una precisazione.

La presunzione di comunione dell’impianto vale purchè, diversamente, non sia disposto dal titolo (regolamento contrattuale oppure convenzione tra tutti i condomini).

L’installazione successiva, infatti, impedirebbe la presunzione dell’art. 1117 c.c. ed il bene apparterrebbe  in proprietà esclusiva ai soli condomini che, a proprie spese, ne hanno curato la posa in opera, salva la facoltà degli altri condomini, prevista dall’art. 1121 ult.comma. c.c., di partecipare successivamente all’innovazione.

Non mi sembra il suo caso, tenuto conto di quanto mi ha rappresentato.

Dal suo racconto, sembra poi  lamentare che il suo amministratore di condominio utilizzi metodi di conteggio e ripartizione spese che, a suo dire, non sono consone, in quanto viene applicata tout court una ripartizione apparentemente eguale tra i condomini dei diversi piani.

Non mi ha fornito chiarimenti in merito al fatto se, nel suo condominio, esista o meno un regolamento condominiale e quali tabelle vengano concretamente applicate.

Faccio presente che, ove sia il regolamento condominiale a prevedere una certa ripartizione spese a lei “invisa”, l’unica strada da seguire per ottenere una modifica tabellare e di regolamento sarebbe quella di chiedere ed ottenere un’assemblea condominiale provvedendo in quella sede a modificare , a maggioranza o all’unanimità di tutti,  i criteri sino ad ora adottati.

Diversamente, ove questo regolamento nulla preveda, si dovrebbe applicare quanto previsto dal codice civile all’art. 1123 comma 1 c.c..

L’articolo in questione riguarda, appunto, i casi in cui nulla venga previsto dal regolamento contrattuale del Condominio, in punto di ripartizione spese, e rileva quando i proprietari del piano terra e di quelle unità immobiliari che non hanno accesso diretto dall’androne non usano realmente l’ascensore.

Il presupposto perché un condomino, proprietario o meno di un impianto, sia tenuto a concorrere alle relative spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, è che tale condomino lo utilizzi, o abbia bisogno di utilizzarlo, giacchè, se questo non accade, non sussiste del tutto l’obbligo di sostenere sia le une che le altre spese.

Devo, però, fare una precisazione in proposito onde evitare errori di natura interpretativa.

L’uso, di cui parla l’art. 1123 al comma 2, secondo cui “..le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne “non deve essere confuso con quello effettivo ma riferito all’uso potenziale dello stesso e cioè quello che il condomino potrebbe fare della cosa o dell’impianto comune, in quanto essi siano destinati obbiettivamente al servizio del suo piano o appartamento.

L’esclusione dell’uso potenziale si potrebbe ravvisare, pertanto, solo in ipotesi del tutto residuali come quando l’accesso all’impianto è escluso dalla struttura dell’edificio e vi è totale e obbiettivo impedimento per i condomini estranei a tale destinazione.

Ad esclusione di tale residuale ipotesi, si può sostenere che le spese di manutenzione sia ordinarie sia straordinarie dell’ascensore gravino anche sul proprietario di unità immobiliari site al piano terreno, ad esclusione dei contributi per spese di esercizio e di pulizia, atteso il mancato utilizzo.

Proverò a questo punto a prendere in considerazione altri elementi che mi ha fornito, per provare ad ipotizzare l’esistenza di questa esimente in punto spese.

Preciso che ove l’ascensore permetta di arrivare al piano dell’autorimessa condominiale Lei dovrebbe concorrere, comunque, alle relative spese dell’ascensore, ivi comprese quelle di pulizia.

Ove, invece, ciò non avvenga, avendo Lei precisato un accesso privato all’autorimessa, a parte la rampa condominiale (per cui alcuna problematica si pone), sarebbe da  analizzare la struttura stessa del condominio.

In altri termini, Lei precisa che l’entrata alla sua unità abitativa é esterna all’androne condominiale.

La questione non é di poco conto.

Ove, infatti, risultasse che in origine   non esisteva altro ingresso al suo appartamento (cioé che la porta che dava nell’androne condominiale  é stata murata) ben potrebbe sostenere che Lei non é tenuto a sostenere alcuna spesa in merito all’esercizio e pulizia dell’ascensore stesso.

Deve, però, corrispondere spese di manutenzione ordinaria/straordinaria in quanto condomino.

Vengo ora ad analizzare la questione ripartizione spese, anche per quanto concerne l’uso delle scale.

Occorre dire che l’articolo 1123 c.c. prevede una ripartizione particolare delle relative spese funzionale all’uso possibile potenziale.

In altri termini, subordina l’ammontare dell’importo dovuto dal singolo condomino ad un conteggio proporzionale relativo all’effettivo uso che il condomino può farne.

Non mi é dato sapere se effettivamente Lei possa trarre beneficio dall’uso delle scale in maniera tale da raggiungere zone di proprietà condominiale, quali il lastrico solare ad esempio.

Rilevo, tuttavia, che le scale ben potrebbero far parte della struttura condominiale, fungendo anche da componente essenziale e imprescindibile della struttura condominiale, in quanto rafforzativa della struttura stessa.

Tale circostanza ben potrebbe fungere anche a suo vantaggio e Lei non si potrebbe sottrarre al pagamento della manutenzione ordinaria e straordinaria.

Opererebbe, pertanto, l’art. 1124 c.c., in punto di modalità di ripartizione ordinaria delle spese manutentive che così prevede “ …la spesa relativa é ripartita…per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

In altri termini dovrebbe corrispondere somme in virtù del predetto criterio previsto dal c.c., non corrispondendo importi analoghi agli altri condomini, salvo che sia lo stesso regolamento condominiale a prevedere diversamente.

In questo caso, non le resterebbe altro che far indire un’assemblea condominiale, volta ad ottenere la modifica.

Uniche eccezioni alle spese sono quelle già indicate per l’ascensore, ossia in punto pulizia, ma spetta a lei dimostrare di non dover raggiungere altre parti comuni “potenzialmente” (per accedere ad esempio all’antenna della tv o piuttosto scendere nell’autorimessa condominiale oltre che dal suo accesso privato).

Quanto all’ultimo elemento, ossia all’accesso alla rampa dell’autorimessa, vigono i criteri generali previsti in tema di beni comuni, senza che si possa fare un distinguo.

Per concludere non ci sono percentuali o millesimi particolareggiati per gli “esterni”…ma diverso modo di calcolo.

Spero di essere stato sufficientemente chiaro.

Cordiali saluti.

Abogado Fonte Luca

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