Buongiorno avvocato,
tempo fa ho preso la decisione di acquistare una casa e mi sono rivolto ad un’agenzia.
Provando interesse per un immobile di pregio ho chiesto di conoscerne il proprietario-venditore.
Ho scoperto successivamente con mio sommo dispiacere che quest’ultimo non lo era realmente e ha celato la realtà dei fatti sia a me che all’agente-mediatore, il quale aveva provveduto a metterci in contatto.
Allo stato attuale, non abbiamo nemmeno provveduto a stipulare un preliminare di vendita ma per mia sfortuna ho già versato all’agente- mediatore un acconto sulla mediazione.
Mi sento raggirato da entrambi.
Cosa posso fare? Posso chiedere i danni? Rischio io qualche azione legale?
Grazie.
Gentile signore,
al fine di fornirLe un parere in merito alla questione richiesta, occorre in via preliminare provvedere ad inquadrare la vicenda relativa alla vendita dell’immobile come un possibile acquisto “a non domino” ex art. 1478 c.c. (acquisto dal non proprietario).
Nell’ipotesi in questione, infatti, ove si verifichi che la cosa venduta non é di proprietà del venditore, sorge in capo allo stesso l’onere di procurarne l’acquisto al compratore.
Nel caso di specie, non siamo in presenza di alcun contratto preliminare e ad onor del vero Lei avrebbe, comunque, la possibilità di divenire proprietario dell’immobile sino alla stipula del definitivo.
Solo allora, nel momento in cui tale situazione non si verifichi, avrebbe, a pieno titolo, diritto a richiedere il risarcimento al presunto venditore per il mancato ottenimento della proprietà piena dell’immobile.
Occorre poi segnalare che, come é emerso dal suo racconto, Lei é venuto a conoscenza della reale situazione solo in un momento successivo all’incontro per gli accordi di vendita.
Per tale motivo é ragionevole supporre la sua buona fede, anche per quanto concerne le trattative di massima intrattenute con il presunto soggetto venditore.
Fatte queste considerazioni preliminari, atteso che la buona fede del compratore ha rilievo solo ove ci si trovi in presenza di un contratto preliminare, circostanza non rinvenibile nel suo caso specifico, non potrà trovare applicazione l’art. 1479 c.c. (risoluzione del contratto)
In altri termini Lei non protrà certo citare il presunto venditore in giudizio, al fine di ottenere la restituzione di quanto versato e la risoluzione del contratto, atteso che nulla é stato realmente versato.
La situazione assume, invece, un profilo e rilevanza diversi ove si tenga nel dovuto conto il comportamento tenuto dal presunto proprietario nelle trattative precontrattuali.
Ciò ai sensi dell’art. 1337 c.c..
L’articolo in questione, infatti, prevede che le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede, in mancanza della quale si configura una responsabilità di tipo extracontrattuale.
Secondo la Giurisprudenza (in tal senso Cass. Civ. 3922/89) la responsabilità precontrattuale, presupponente appunto la non esistenza di un contratto concluso, può configurarsi tanto in relazione al processo formativo del contratto quanto in rapporto alle semplici trattative, per cui la parte che violi l’obbligo di comportarsi secondo buona fede é tenuta al risarcimento dei danni, nei limiti dell’interesse negativo.
Non solo.
L’obbligo di comportarsi secondo buona fede si sostanzia anche in un dovere di cooperazione e di informazione, al convergente fine della stipulazione del contratto (in tal senso Cass. Civ. n. 56920/85).
Comportamento che, tuttavia, va inteso in senso oggettivo ( in tal senso Cass. Civ. n.340/89), senza che sia necessaria l’esistenza di dolo e, quindi, malafede ma semplicemente la mera colpa ( in tal senso Cass. Civ. n. 11394/97).
Vista la situazione che mi ha rappresentato, Lei avrebbe, pertanto, diritto a recedere dalle trattative, senza incorrere in oneri di natura risarcitoria, posto e ritenuto che l’art. 1337 c.c. é norma di natura generale e non riguarda solamente le ipotesi di recesso ingiustificato di una delle parti ( in tal senso Cass. Civ. n. 24795/08).
Nel suo caso specifico, ove Lei volesse agire in giudizio contro il presunto venditore per il risarcimento del danno subito, avrà l’onere di allegare, oltre al danno, l’avvenuta lesione della sua buona fede e non l’elemento soggettivo dell’autore dell’illecito, vertendosi in una delle ipotesi previste dall’art. 1173 c.c..( natura e origine delle obbligazioni).
Per quanto concerne il danno risarcibile, come ho già illustrato, lo stesso atterrà all’interesse negativo, atteso che le trattative non hanno portato o, comunque, non porteranno alla stipula di alcun contratto, in mancanza di qualsivoglia vincolo negoziale.
Non potrà, quindi, essere richiesto un risarcimento conseguente all’inadempimento contrattuale.
Per converso, invece, essendosi verificata la mera lesione dell’interesse giuridico al corretto svolgimento delle trattative, il danno risarcibile, anche in via equitativa, sarà riferito unicamente alle perdite subite per aver fatto affidamento nella conclusione del contratto e nel mancato “guadagno” consistente nella perdita di altre occasioni di acquisto ( in tale senso Cass. Civ. n. 12313/05).
Resta ora da analizzare la posizione dell’agente- mediatore immobiliare.
Ai sensi dell’art.1759 c.c. é onere del mediatore comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare.
In ordine all’onere di competenza del mediatore, la Giurisprudenza prevalente ha sempre posto in risalto, salvo rare eccezioni ( in tal senso Cass. Civ. 15274/06) che lo stesso pur non essendo, in difetto di incarico specifico, obbligato a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica é, tuttavia, gravato dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o, comunque, conoscibili con l’ordinaria diligenza.
Tale obbligo, vista la natura professionale ricoperta dal mediatore, attiene anche in senso negativo al divieto di fornire, non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, atteso che il dovere di correttezza e diligenza gli imporrebbero di astenersi dal darle ( in tal senso Cass. Civ. n. 16623/10).
Nel caso di specie non vi é chi non veda che il mediatore immobiliare, essendosi limitato a mettere in contatto Lei e il presunto venditore, senza verificare alcunché, sia incorso nella violazione dell’art. 1759 c.c., con conseguente onere risarcitorio in capo allo stesso, sotto un profilo diverso rispetto a quello imputabile all’altro soggetto presunto proprietario.
Ciò, si badi, senza una duplicazione di risarcimenti a suo favore, vista la diversa natura della responsabilità degli altri soggetti.
Spetterà, comunque, al Giudice di merito valutarne l’entità, anche al fine di evitare un suo ingiusto arricchimento.
In ultimo resta da valutare l’anticipo della provvigione da Lei versata.
A mio avviso, ha diritto ad ottenere la restituzione di quanto corrisposto per le seguenti ragioni che vado ora a argomentare.
Secondo l’art. 1754 c.c. il mediatore é colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell’affare, senza essere legato ad alcuna di esse.
Nel caso di specie non mi pare che il mediatore abbia posto in contatto una o più parti contrattuali, atteso che una di esse, al momento, non può ritenersi tale, non essendo legittima proprietaria del bene oggetto di trattative.
Sarà, pertanto, applicabile l’art. 1755 c.c. ( in tema di provvigione), con conseguente insorgenza del diritto al pagamento della provvigione solo a conclusione dell’affare, per effetto dell’intervento del mediatore.
Da quanto mi racconta, non vedo un suo reale interesse a concludere la compravendita immobiliare, per cui la somma già versata a titolo di acconto sulla provvigione costituirà un ingiusto arricchimento del mediatore, con conseguente obbligo di quest’ultimo a provvedere alla restituzione della predetta somma.
La Somma che, tra l’altro, non potrà essere trattenuta neppure a titolo di fondo spese, atteso che tale possibilità concerne l’ipotesi di conferimento di un vero e proprio incarico, da parte di un contraente che, allo stato attuale, pare non esistere.
Sotto il profilo di eventuali azioni legali da parte del mediatore, stante le argomentazioni sin qui espresse, ritengo che nulla abbia da temere.
Cordiali saluti.
Fonte Luca
Per contatti inviare mail a: luca-fonte@libero.it
commenta