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Vuoi vendere o acquistare casa? I consigli di ImmoSanremo

La compravendita è un'operazione complessa che deve seguire determinate procedure per essere conclusa nel migliore dei modi

Devi comprare casa e stai cercando tutte le informazioni necessarie, oppure è la tua prima vendita e vuoi essere preparato su ogni procedura? Se sei qui è perché sei alla ricerca di risposte precise alle domande sulla compravendita, operazione complessa che deve seguire determinate procedure per essere conclusa nel migliore dei modi. E, se questi sono i tuoi dubbi, sei nel posto giusto per spazzare via le perplessità in merito all’argomento della “compravendita”. Risponderemo ad alcune tra le domande più frequenti (FAQ).

Date le tante richieste che ci sono arrivate, abbiamo deciso di trattare, spiegando e sviscerando il tema della compravendita in modo tale che, alla fine di questo articolo, troverai tutte le risposte di cui avevi bisogno. La compravendita, se non si è preparati a dovere, potrebbe nascondere insidie che rischiano di tramutarsi in errori fatali che potrebbero compromettere il risultato finale.

Per questo motivo, abbiamo deciso di metterci immediatamente in moto per fornire tutti i suggerimenti pratici, che consentono di concludere facilmente la compravendita oppure di valutare la professionalità degli agenti immobiliari ai quali affiderai la chiusura dell’operazione.

Per semplificare le cose, abbiamo selezionato alcune delle domande che ci hanno posto i nostri utenti, alle quali ci
proponiamo di rispondere pubblicamente affinché le spiegazioni ed i consigli che daremo non siano unidirezionali, ma indirizzati a tutti coloro che condividono uno stesso dilemma.

Partiamo con la duplice domanda che ci ha posto Silvia che vive in una situazione in cui vendita ed acquisto sono praticamente contestuali e quasi contemporanei.

Domanda – Oggetto: “Acquisto e vendita: caparra e pagamento extra”

«Buongiorno, ho una domanda complicata da fare, nella convinzione che la vostra risposta mi leverà ogni dubbio. Ho deciso di comprare una casa e di vendere quella in cui abito attualmente. La prima cosa che voglio chiedevi è come devo calcolare la caparra o fino a che cifra posso spingermi, considerando che il prezzo della vendita è stato concordato in 175.000 euro. Il secondo interrogativo, invece è – qualora io dovessi lasciare i mobili all’interno – posso considerare un eventuale pagamento extra? Grazie».

Risposta 1 – Prima di soddisfare le richieste di Silvia, è doveroso partire dalla distinzione delle figure del venditore e dell’acquirente, indicati rispettivamente come “promettente” e “promissario” che si impegnano a stipulare un contratto che, preliminarmente, stabilisce le condizioni della vendita dell’immobile e che obbliga i firmatari al rispetto delle stesse. Tra queste condizioni sarà indicata anche la cifra fissata per la caparra, intesa come confirmatoria per assicurare che l’accordo andrà a buon fine. Nel caso in cui non dovessero essere rispettate le condizioni stabilite, si farà riferimento all’art.1385 del codice civile che disciplina eventuali inadempimenti ma, nello specifico, non parla del quantum relativo alla caparra.

Per la stessa, infatti, vale l’accordo stipulato tra il venditore e l’acquirente sulla base della valutazione delle esigenze e della considerazione del prezzo totale pattuito per l’immobile e del tempo che dovrà passare fino al momento del rogito. In generale, quindi, anche su importi pari a quello indicato da Silvia di 175.000 euro, non è la normativa vigente a stabilire la caparra, il cui valore è a discrezione esclusiva delle parti.

Risposta 2 – In merito ad un eventuale extra da richiedere nel caso in cui Silvia decida di lasciare all’acquirente anche i mobili, la risposta sarà affermativa se – e solo se – gli stessi erano esclusi dal prezzo complessivo dell’appartamento. Quindi, nell’eventualità in cui si configuri l’interesse da parte da chi ha acquistato la casa per l’arredamento, si potrà procedere alla richiesta di un extra. Diversa sarà la situazione in cui, al momento dell’accordo, era stata affrontata anche la problematica dei mobili e gli stessi erano stati inclusi nel prezzo totale.

Domanda – Oggetto: “Differenza tra acconto e caparra?”

«Ho venduto un immobile. In realtà, mi sono pentita perché, dopo due giorni, ho ricevuto un’offerta nettamente superiore. Mi è stato versato un acconto. Qualora dovessi fare un passo indietro nei confronti dell’acquirente, cosa succede? Più nello specifico, vorrei anche sapere quale è la differenza tra la caparra e l’acconto. Grazie».

Risposta – Acconto e caparra: le differenze
Una volta risposto agli interrogativi di Silvia, ci soffermiamo – per approfondire ulteriormente l’argomento – sulla differenza che intercorre tra acconto e caparra.

Partiamo con il definire l’acconto come quella cifra che viene corrisposta come anticipo – in relazione al prezzo dell’immobile – da chi deve comprare casa ma, rispetto alla caparra, non garantisce che l’acquisto si concretizzi. Anzi, qualora – per svariati motivi – si blocchi la vendita, l’acquirente avrà diritto alla restituzione dell’acconto precedentemente vincolato – nella sostanza – al carattere della “temporaneità”.

La caparra confirmatoria, invece, una volta versata nella somma stabilita è una forma di garanzia, una tutela per eventuali inadempimenti contrattuali: se, per un motivo o per un altro, il venditore dovesse mandare a monte la vendita, l’acquirente potrà richiedere anche la restituzione della caparra o, addirittura, richiedere un rimborso pari al doppio della cifra versata.

Se, invece, l’acquirente deciderà di non concludere l’acquisto, il venditore potrà trattenere la caparra mentre, al momento del rogito, la caparra sarà considerata un acconto sul totale oppure restituita a fronte dell’intero pagamento ex novo.

Quindi, Anna, che ha ricevuto solo ed esclusivamente l’acconto, non dovrà fare altro che restituirlo all’acquirente che non avrà alcuna possibilità di rivalersi su di lei.

Concludendo, quindi, l’acconto non permette la richiesta di alcun risarcimento, al contrario della caparra che è considerata un vincolo, oltre che una garanzia per entrambe le parti.

Naturalmente, “carta canta”: ciò significa bisogna far fede a quanto stabilito dal contratto preliminare, nel quale sarà specificato se si tratta di acconto o caparra.

Dal contratto preliminare al contratto definitivo di compravendita

Per produrre effetti il compromesso di vendita deve essere redatto in forma scritta, altrimenti è nullo, e deve essere registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate. Per garantire la massima tutela dell’acquirente da vendite a terzi, ipoteche o pignoramenti è necessaria la trascrizione del compromesso nei registri immobiliari.

Per la registrazione del compromesso sono dovute:
– imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe,
– imposta di registro pari a 200 euro

Su eventuali acconti e caparre, è dovuta l’imposta proporzionale di registro, che sarà poi detratta da quella pagata per la registrazione del contratto definitivo:
– 3% sulle somme versate a titolo di acconto sul prezzo di vendita
– 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria

In caso di acquisto soggetto ad IVA l’imposta di registro proporzionale è dovuta soltanto per le caparre, mentre per gli acconti si deve pagare soltanto l’imposta fissa di 200 euro. Il contratto preliminare è il primo passo importante per giungere serenamente alla compravendita definitiva.

Anche se il contratto preliminare è ben scritto, non accade mai che ci sia un trasferimento immediato della proprietà, che avverrà solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita, per effetto del quale l’acquirente diviene proprietario dell’immobile e, corrispondentemente, il venditore perde la proprietà dello stesso.

Dal contratto di compravendita nascono degli obblighi ben specifici:
– per il venditore l’obbligo di consegnare l’immobile,
– per il compratore l’obbligo di pagare il prezzo.

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare viene stipulato davanti ad un notaio. La forma scritta “semplice” è di per sé sufficiente a perfezionare un contratto di compravendita valido.

Il consiglio
La compravendita, come avrai potuto notare, è una procedura particolarmente delicata che nasconde numerose insidie. Proprio per questo motivo, sarebbe opportuno – sempre o comunque nella maggior parte dei casi – affidarsi a professionisti del settore che conoscono tutti i cavilli e sono capaci di focalizzare l’attenzione sul caso specifico.

Ogni compravendita è un po’ una storia a sé e, per questo motivo, deve essere studiata accuratamente e nei minimi
dettagli, affinché vada a buon fine in modo veloce e tranquillo. Fare le cose da soli può sembrare conveniente, ma alla lunga potrebbe rivelarsi problematico.

Come in ogni cosa, anche in questo settore, i professionisti sono una garanzia assoluta perché possono fornire suggerimenti e consigli, mediando tra acquirente e venditore, in un processo che non è così facile come sempre.

E, detto questo, speriamo di aver risposto in modo soddisfacente ai vostri quesiti e siano servite le informazioni fornite. Allora, non ci resta che augurare a tutti “Buona compravendita!.

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